Con menos crudeza, otros analistas y expertos del sector inmobiliario consultados coincidieron en que existe un escenario favorable para tramitar un crédito hipotecario. ¿Las razones? La inflación se moderó en los últimos meses y se encamina a transitar los próximos meses a un ritmo de 1,5 por ciento mensual o un poco más. El dólar oscila en los 15 pesos y la devaluación esperada es sensiblemente inferior al avance de los precios. Y, por último, los valores de los inmuebles, en dólares, subirán en los próximos meses.

Los créditos hipotecarios UVA que impulsó el Banco Central y ofrecen distintos bancos necesitaban de un escenario así para empezar a volar, aunque todavía sea un vuelo bajo. Son préstamos que ajustan su capital por inflación, por lo que a más suba de precios, la deuda se vuelve más onerosa. Eso desalienta a las familias, que preferirían endeudarse con créditos tradicionales, en los que el capital no se indexa y la tasa, fija, combinada o variable, es sensiblemente superior.

"A medida que la inflación baje, el UVA va a convenir más", afirmó Spotorno. "Sería razonable entrar en un UVA si la inflación baja, porque la cuota es más baja que en un crédito tradicional", coincidió Matías Carugati, economista jefe de la consultora Management & Fit.

El dólar, en tanto se mantendrá estable. Según las proyecciones oficiales de la ley de Presupuesto 2017, la devaluación esperada para el año que viene ronda el 12%, contra una inflación que, en el mejor de los pronósticos, será del 17 por ciento. El endeudamiento del Estado nacional, las provincias y las empresas y la llegada de divisas por el blanqueo de capitales provocan una abundancia de divisas que reduce las expectativas de depreciación.

Por un lado, esto acerca los salarios -en pesos- a las propiedades -que cotizan en dólares-. Pero por otro, los inmuebles comenzarían a subir. "Esta ecuación de dólar planchado ya la vivimos", dijo Héctor D'Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. "Si esto sigue así, el peso le va a ganar al dólar y las propiedades van a subir en dólares", agregó.

Los inmuebles aumentaron hasta 13 por ciento interanual en dólares en el segundo trimestre del año, según un informe de la Dirección General de Estadística de la Ciudad. La comparación se hizo tomando en cuenta el dólar de contado con liquidación, el tipo de cambio paralelo y legal que se usaba para concretar operaciones inmobiliarias en tiempos de cepo cambiario. Al hacerlo, el valor de la divisa se mantuvo prácticamente inalterado, mientras que la inflación, en pesos, rondó el 40 por ciento.

"Se ve un movimiento de las cotizaciones hacia arriba, que obedece más a lo que ocurre con los desarrollos nuevos y los costos de la construcción. Es un traslado del valor de venta de parte de esos costos, ya que al comparar con el año pasado, los costos de la construcción en dólares aumentaron entre 35 y 40 por ciento", explicó José Rozados, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

A la suba de costos, los expertos suman otros factores que impulsarían los precios. Por un lado, el blanqueo de capitales. Esperan que parte de los u$s 4600 millones en efectivo que los argentinos blanquearon hasta el 31 de octubre se vuelquen al sector inmobiliario.

Por otro lado, una mayor demanda, cuando los beneficiarios del plan Procrear Casa Propia completen sus trámites y salgan a concretar operaciones. "Esto se va a popularizar, sobre todo cuando ingresen los que tramitaron el Procrear. Es un volumen chico por ahora, pero se va a expandir. Ellos van a competir con la demanda que no califique para un crédito procrear por los mismos inmuebles", afirmó Mariano Cané de Estrada, gerente de Administración de activos y pasivos del Banco Hipotecario.

El sector inmobiliario espera una mayor demanda de inmuebles, que impulsaría hacia arriba los precios. En tiempos de cepo cambiario, las operaciones se derrumbaron, pero los vendedores estuvieron poco dispuestos a bajar sus pretensiones. "Las ventas que se cierran están muy cerca del valor ofrecido, el vendedor no está dispuesto a bajar mucho. Hoy por hoy, una contraoferta no supera el 5%", afirmó D'Odorico. A su entender, es un indicio de que las propiedades aumentarán en un plazo corto.

EL DILEMA DE LAS UVA

Los préstamos UVA combinan la indexación del capital por el Coeficiente de Estabilización de Referencia, atado al IPC del Indec, con un interés de entre 3 y 5 por ciento, según el banco. Ese interés bajo amplía el monto del préstamo al que puede acceder una familia.

Según los cálculos que hizo el Banco Central al presentar el instrumento, en abril, para acceder a un crédito UVA de 1 millón de pesos, una familia debía tener ingresos de $ 26.000 y pagaría una cuota inicial de $ 8000 mensuales. El crédito tradicional requería ingresos muy superiores, de casi 69.000 pesos, que permitieran hacer frente a una cuota inicial de $ 20.500.

Pero al actualizar su capital por inflación, el crédito UVA supone un riesgo palpable: el crecimiento de la deuda. Si bien el Gobierno estableció un sendero de reducción de costo de vida para los próximos años, ver cómo se encarece el pasivo puede disuadir a las familias.

Ante esa desconfianza, el Banco Nación lanzó su propia línea de créditos, que combina tasa fija con un interés variable que ajusta en base a la variación salarial y mantiene el capital sin cambios. La entidad pública otorgó 5000 créditos y aspira a llegar a los 20.000, pero tuvo más de 40.000 solicitudes.

El crédito UVA, sin embargo, tiene una cláusula que obliga a los bancos a ofrecer extender el plazo de repago si la inflación supera el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) del Indec, que mide el aumento promedio de los salarios. "Si la inflación supera al CVS y la relación cuota-ingreso aumenta 10%, está la opción de refinanciar el plazo. En la medida en que uno sea un trabajador formal, existe esa protección", afirmó Cané de Estada.

La inflación, de todos modos, está siempre latente en quienes son inquilinos. Reporte Inmobiliario "jugó" a que los UVA existen hace seis años e hizo un ejercicio. Calculó cuánto pagaría de cuota hoy alguien que compró su vivienda con este préstamo en 2010 y cuánto pagaría un inquilino por la misma propiedad. Como el alquiler ajusta por inflación y se actualiza, en muchos casos, cada seis meses, la consultora concluyó que la cuota del crédito se actualizó en seis años a un ritmo similar -y hasta un poco más barato- que el alquiler.

El gran problema de los inquilinos es reunir el ahorro necesario para acceder al crédito. Si un crédito ofrece hasta el 80 por ciento del valor de la propiedad, adquirir una vivienda de u$s 100.000 requeriría fondos propios por u$s 20.000, o poco más de 300.000 pesos. "El problema de los inquilinos es que no tienen ahorros suficientes. A medida que la economía se recupere, generar el ahorro será más fácil", afirmó Carugati.

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